Bail : connaître les clauses obligatoires, facultatives et interdites

Dans un contrat de location (un “bail”), certaines clauses sont obligatoires, d’autres simplement facultatives et certaines totalement interdites. Le point sur ces clauses.

Vous devez signer un bail

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire. Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.

Vous n’avez signé aucun contrat ? Rassurez-vous le bail verbal est non seulement valable mais vous bénéficiez également des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Nous vous conseillons cependant d’exiger auprès de votre propriétaire d’établir un contrat écrit. S’il refuse, saisissez le tribunal d’instance. Le juge fixera les clauses qui doivent figurer dans le contrat.

Attention ! Il n’y a pas de droit de rétractation en matière de location. Si vous changez d’avis après avoir signé le bail, vous devrez respecter le préavis prévu par la loi (3 mois ou 1 mois selon certains cas), sauf accord avec le propriétaire.

Contenu du bail

Il diffère selon la date à laquelle le contrat a été signé. Certaines mentions sont libres, d'autres doivent obligatoirement figurer dans les annexes du contrat. Dans tous les cas, n'hésitez pas à solliciter la rédaction de certaines mentions afin d'éviter les risques de litige.

Si vous avez signé votre bail avant le 27 mars 2014 :
La rédaction du bail est libre. Le propriétaire peut y intégrer plusieurs éléments sauf si ceux-ci font partie de la liste des clauses abusives établies par la commission des clauses abusives. En revanche, doit être annexé au contrat le dossier de diagnostics techniques immobiliers. Une réforme est en cours à cet égard dans le cadre de la loi Alur.
Si vous avez signé votre bail depuis le 27 mars 2014 :
La rédaction du bail est toujours libre. Mais il appartient au bailleur d'y préciser certaines caractéristiques telles que le montant du loyer et ses modalités de révision, le montant du dépôt de garantie, la durée de la location, la modalité de récupération des charges (au forfait ou au réel).
Quant au propriétaire, il a l'obligation d'annexer au contrat plusieurs documents, en particulier l'état des lieux établi lors de la remise des clés, un inventaire et un état détaillé du mobilier et le dossier de diagnostics techniques immobiliers.
A noter : Si vous payez vos charges dans le cadre d'un forfait, celui-ci peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, à savoir en fonction de la variation annuelle de l'IRL.

Clauses facultatives

En dehors des mentions obligatoires, le contrat peut comporter toutes les autres clauses décidées par le bailleur ou le locataire, dès lors qu’elles ne sont pas contraires à la loi ou interdites. Par exemple, l’interdiction au locataire d’héberger un chien dangereux est possible, mais il ne peut interdire de posséder un chat ou un chien ou tout autre animal de compagnie.
Il est également possible de mentionner des clauses expresses comme des travaux à effectuer par le locataire ou le bailleur.

Faites attention aux clauses dites "résolutoires"

Parmi les clauses facultatives, les plus courantes sont les clauses résolutoires. On les trouve quasiment dans tous les contrats. Si une telle clause figure dans le bail, elle permet au bailleur de rompre le contrat à tout moment si vous êtes en faute, sous réserve de respecter une certaine procédure.

Parmi ces clauses, la plus courante est le non paiement du loyer et/ou des charges. Dans ce cas vous disposez d'un délai de 2 mois pour payer ce qui est dû. Durant cette période, vous pouvez notamment demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de votre domicile, demander une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL), lequel devrait être modifié avec la mise en place de la loi Alur.

Traquez les clauses interdites

Certaines clauses sont considérées comme abusives. Elles introduisent un tel déséquilibre des relations en faveur du bailleur qu’elles ont été interdites. Si vous trouvez une telle clause dans votre contrat, pas d’inquiétude ! Ces clauses sont nulles. Refusez catégoriquement de les appliquer.

Exemples de clauses interdites :

• une clause qui vous impose le choix d’une compagnie d’assurances ;
• une clause qui vous impose de payer votre loyer uniquement par prélèvement automatique ;
• une clause qui vous interdit d’exercer une activité politique, syndicale ou associative ;
• une clause qui vous interdit d’accueillir et d’héberger votre famille ou vos amis.

Pour connaître l’ensemble de ces clauses, voir le site du service public et la recommandation de la Commission des clauses abusives.

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 28-03-2019 / créé le 02-04-2013