Locataire : que faire si votre logement est indécent ?

Une location avec un disjoncteur qui saute régulièrement, des chauffages inadaptés, des traces d’humidité, est une location qui ne respecte pas les normes de décence.

La décence d’une location signifie le respect des normes de confort

Votre bailleur doit vous louer un logement “décent”. Pour cela, il doit correspondre à des normes de confort de logement, de santé et de sécurité des personnes :

Niveau de confort général :

• l’eau chaude et l’eau froide avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale ;
• un réseau électrique installé aux normes de sécurité réglementaire avec des prises de terre pour le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne (four, plaques, frigidaire, hi-fi, ordinateur, télévision…) et pour un éclairage suffisant dans chaque pièce et accès ;
• une installation permettant un chauffage normal : mode de chauffage électrique avec un réseau électrique de puissance suffisante et des corps de chauffe (radiateurs, convecteurs...) ; mode de chauffage à combustion avec une arrivée d’air, une évacuation, un dispositif d’alimentation ou de stockage d’énergie, plus les appareils de chauffage (radiateurs,...) ou un chauffage central.

Niveau de confort des pièces :

• une installation sanitaire (séparée de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas), comprenant un W.-C. et une baignoire ou une douche garantissant une intimité ;

• une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées et aménagé pour recevoir un appareil de cuisson.

Logement d’une pièce :

S'il n'y a qu'une seule pièce, les W.-C. peuvent être situés à l’extérieur du logement mais doivent être facilement accessibles et dans le même bâtiment.

Sécurité et santé des personnes :

• le bon état des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons...) ;
• la conformité des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d'usage et de fonctionnement,
• l'adaptation des dispositifs d'ouverture et de ventilation aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements ;
• l'absence de risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires par rapport aux matériaux de construction, canalisations et revêtements du logement ;
• un éclairement naturel suffisant des pièces principales et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Superficie : 

Le lieu d'habitation doit se composer d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur de plafond supérieure à 2m20 ou volume habitable d'au moins 20 m3.

Évaluez si les normes de décence de votre logement sont respectées

Pour repérer les signes de non-décence, il est généralement conseillé d’examiner votre location dans son ensemble. Pour vous aider dans cette évaluation, appuyez-vous sur une grille d’autodiagnostic mise au point par la Caf et l’Adil.

Si vous hésitez sur la gravité des défaillances (humidité, mauvaise ventilation, sécurité…), vous pouvez vous adresser au service d'hygiène et de santé de votre mairie. Ce service intervient à la demande d'un locataire ou de tout occupant, quel que soit son statut (même un squatter), au regard d'un risque que le logement présente pour la santé (surtout avec l'humidité). L'intervention dudit service a pour but d'obtenir les travaux du propriétaire. Le service ne rédige pas de rapport mais une lettre de mise en demeure au bailleur.

Vous pouvez également vous adresser à un professionnel (électricien, chauffagiste…) qui vous conseillera sur les normes en cours. Gardez précieusement ces rapports et ces devis : ils vous seront utiles si vous faites une demande de mise en conformité.

Votre location n’est pas aux normes : vos recours

Vous pouvez exiger de votre propriétaire l’exécution de travaux de mise en conformité lorsque le logement n’est pas décent. S’il refuse, vous avez plusieurs solutions pour convaincre votre propriétaire de les réaliser. Le recours de mise en conformité peut être long.
N’hésitez pas à vous faire aider ou à demander conseil en contactant l’Adil.

Dans un premier temps, tentez la voie amiable : vous adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception. S’il accepte les travaux, il doit en préciser la nature ou les délais par écrit.

Si votre bailleur fait la sourde oreille, vous pouvez vous adresser à la commission de conciliation. Le locataire doit attendre un délai de deux mois à compter de la mise en demeure du bailleur pour pouvoir la saisir.
À ce stade, il est prudent de constituer un dossier de preuves : les courriers échangés, les devis, des attestations, des photographies, un constat d'huissier, un contrôle de la Caf, une lettre du service d'hygiène...

Si un accord n'est pas trouvé, vous pouvez saisir le tribunal d’instance. En cours d'instance, le juge a la faculté à tout moment de tenter personnellement la conciliation.

Soit les conclusions de la commission de conciliation permettent au juge de statuer, soit il fait faire une expertise pour déterminer les travaux à réaliser aux frais du bailleur. Dans ce dernier cas, le juge peut décider d’une révision à la baisse du loyer, le temps de la remise aux normes. S'il estime que les informations qui lui sont transmises ne lui permettent pas de juger de l'état de décence du logement, il peut demander à un expert judiciaire de réaliser une analyse plus poussée. C'est à ce spécialiste qu'il reviendra de déterminer la nature des travaux obligatoires à réaliser par le propriétaire et d'en fixer le coût. Son expertise servira aussi pour une éventuelle révision à la baisse du loyer, le temps de la remise aux normes du logement. Le juge peut enfin décider de faire payer au bailleur des dommages et intérêts.

Attention ! Face à un logement indécent, vous devez continuer à payer votre loyer. Toutefois vous pouvez quitter les lieux sans préavis

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 29/03/2019 / créé le 27-03-2013