Location meublée : un contrat béton ou rien !

Ces dernières années, avec la loi Alur, le contrat d'une location meublé a largement évolué au profit du locataire qui, jusqu'alors, ne bénéficiait que d'une faible protection.

Connaître la notion de résidence principale

On considère comme résidence principale du locataire celle où il habite de manière effective et permanente et qui correspond au lieu de ses activités essentielles, qu’elles soient personnelles ou professionnelles.

La résidence principale du locataire n’est pas forcément son domicile légal. C’est l’endroit où il habite effectivement – même s’il est étudiant et rattaché au foyer fiscal de ses parents – par opposition à sa résidence secondaire, où il ne séjourne que pour de courtes périodes.

Obligation de fournir un logement décent

Le logement meublé doit répondre à certaines conditions de décence. Il ne doit laisser apparaître aucun risque pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé, être doté d'une surface habitable minimum et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. Si tel n’est pas le cas, une procédure spécifique est prévue pour vous permettre de faire valoir vos droits.

Le contrat doit être écrit

Bail signé avant le 27 mars 2014

Le contrat doit contenir obligatoirement les noms, adresses du bailleur et du locataire, la durée de la location, le montant du loyer et les modalités de résiliation du bail. En revanche, il n’y a aucune obligation concernant le montant du dépôt de garantie, la répartition des charges, des réparations locatives…

Bail signé entre le 27 mars 2014 et le 1er août 2015

La rédaction du bail demeure libre, à charge pour le bailleur d'y préciser les éléments déjà précisés mais aussi le montant du loyer et ses modalités de révision, le montant du dépôt de garantie, la durée de la location, les modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel).
Si les charges font l'objet d'un forfait, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.
Le propriétaire a par ailleurs l'obligation d'annexer les documents suivants :
    •    l'état des lieux établi lors de la remise des clés,
    •    un inventaire et un état détaillé du mobilier,
    •    le dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Bail signé à partir du 1er août 2015

Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire. En plus, le contrat de location doit s'accompagner de différents éléments :
    •    la notice d'information à destination du locataire,
    •    l'état des lieux établi lors de la remise des clés,
    •    un inventaire et un état détaillé du mobilier,
    •    le dossier de diagnostics techniques immobiliers,
    •    si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété.
Si les charges font l'objet d'un forfait, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l'Indice de révision des loyers.

Louer un meublé : la durée du bail

Afin d’assurer une certaine stabilité au locataire, le bail doit être conclu pour une durée minimale d’un an. Mais rien n’interdit aux deux parties de prévoir une durée plus longue (18 mois, 2 ans, 3 ans…).

Bon à savoir. Si vous êtes étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, sans tacite reconduction (renouvellement automatique).

Le locataire peut partir à tout moment

Pendant la durée du bail, le locataire (et lui seul) peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d’un mois. Vous n’avez pas à motiver votre départ. La loi ne le précise pas mais il est préférable d’adresser votre congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le renouvellement du bail et le congé du bailleur

À l’expiration du contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. S'il s'agit d'un bail de 9 mois étudiant, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.

Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le contrat peut donner congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Toutefois, il doit respecter des conditions strictes :

• contrairement au locataire qui peut donner son congé à tout moment, le bailleur doit attendre la date anniversaire du contrat, en respectant un préavis de 3 mois, jour pour jour, avant cette date ;
• le congé doit être motivé soit par la reprise du logement pour l’habiter (par le propriétaire lui-même ou ses proches) ou pour vendre, soit pour un motif sérieux et légitime (paiements irréguliers, troubles du voisinage…).

Si le bailleur ne respecte pas ces conditions, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit d’office.

A noter. Vous pouvez contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, vous apportez la preuve que le logement n'a jamais été repris, que le logement est vide ou que le logement est utilisé à titre de résidence secondaire. Vous pouvez alors demander au tribunal d'instance de vous accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

D'autre part, vous êtes protégé en tant que locataire si vous hébergez une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures à certains plafonds.

Enfin, en cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale.

Bon à savoir. En respectant le même délai de préavis du bail (3 mois avant son terme), le bailleur peut proposer de nouvelles conditions au locataire, notamment une augmentation de loyer. Si vous acceptez, le contrat est reconduit pour un an. Si vous refusez, le bail prend fin. De telles pratiques peuvent être abusives. Mais si vous pouvez prouver que le propriétaire a reloué dans des conditions à peu près identiques à un autre locataire ou que l’augmentation est manifestement abusive, vous pouvez saisir les tribunaux et prétendre à des dommages et intérêts.

Location saisonnière : des règles moins strictes

Si le meublé est votre résidence secondaire (location saisonnière par exemple), la location est régie uniquement par la volonté du propriétaire et du locataire. Le bail peut alors être verbal ou écrit. Sa durée est libre : le locataire et le bailleur négocient une durée initiale (une journée, 3 semaines, 6 mois…) qui peut-être reconduite. La durée du préavis pour donner congé est celle qui est prévue dans le contrat. Si le contrat est silencieux ou s’il n’y en a pas, on applique alors les règles des articles 1708 à 1762 du Code civil.

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 27-03-2019 / créé le 18-04-2012