Logement : durée du bail pour une location vide

La loi fixe des durées minimales pour vous protéger. C’est seulement au terme du bail que le propriétaire peut décider de le rompre, sous réserve de justifier d’un motif valable (loyer non payé...), à moins que certaines clauses légales le lui permette avant cette date. La protection des locataires s’applique également à l’occasion du renouvellement du bail puisque celui-ci est, en principe, de droit, sauf si le propriétaire se trouve dans une situation lui permettant de donner congé.

Logement loué par un particulier : bail de 3 ans minimum

Sauf cas particulier des baux d’un an (voir plus loin), le bail conclu avec un particulier est d’une durée minimale de 3 ans. Bien que l’hypothèse soit rare en pratique, une durée plus longue (4 ans, 5 ans, voire plus) peut être prévue : c’est un point qui peut être négocié avec le bailleur.

Attention, la durée du bail peut aussi être inférieur à 3 ans et tomber au minimum à 1 an si le propriétaire envisage de récupérer son bien pour des raisons familiales ou professionnelles. C'est par exemple le cas si le propriétaire souhaite reprendre son logement du fait de son départ en retraite.

Pour que cette exception soit valable, le motif expliquant la courte durée du bail doit être indiqué dans celui-ci. Le propriétaire a aussi l'obligation d'assurer au locataire que la reprise s'effectuera bien à la date convenue en lui envoyant une lettre en recommandé avec accusé de réception (LRAR).

Si la reprise n'a pas eu lieu ou si le propriétaire n'a pas confirmé la reprise au locataire, le bail devra se poursuivre jusqu'à la fin du délai de 3 ans. 

Logement loué par une personne "morale"

Si le logement appartient à une personne "morale" (une banque, une compagnie d’assurances, une mutuelle, etc.), le bail doit avoir une durée minimale de 6 ans.

Attention, la durée du bail peut aussi être inférieur à 6 ans et tomber au minimum à 1 an si le propriétaire envisage de récupérer son bien pour des raisons familiales ou professionnelles. C'est par exemple le cas si le propriétaire souhaite reprendre son logement du fait de son départ en retraite.

Pour que cette exception soit valable, le motif expliquant la courte durée du bail doit être indiqué dans celui-ci. Le propriétaire a aussi l'obligation d'assurer au locataire que la reprise s'effectuera bien à la date convenue en lui envoyant une LRAR.

Si la reprise n'a pas eu lieu ou si le propriétaire n'a pas confirmé la reprise au locataire, le bail devra se poursuivre jusqu'à la fin du délai de 3 ans. 

Le bail arrive à son terme

Lorsque le bail est arrivé à son terme (au bout de 3 ans ou de 6 ans), trois situations peuvent se présenter :

• le propriétaire vous a donné congé dans les formes légales ; vous devrez alors quitter les lieux au plus tard à la fin du bail ;

• le propriétaire ne fait rien ; le bail est alors reconduit automatiquement, pour la même durée que le bail qui s’achève, soit 3 ans ou 6 ans selon les cas, et aux mêmes conditions de loyer ;

• le propriétaire souhaite renouveler le bail, mais veut en profiter, soit pour augmenter le loyer qu’il trouve sous-évalué, soit pour vous proposer un bail à durée réduite, à condition d’avoir un bon motif pour cela. Vous acceptez et le bail sera renouvelé aux nouvelles conditions ou vous refusez et vous quitterez votre location à la fin du bail.

A noter : en tant que locataire vous pouvez à tout moment rompre votre bail si toutefois vous respectez certaines règles, en particulier l'avertissement de votre propriétaire, en général par LRAR, et l'attente de l'expiration du délai légal de préavis, variable selon les circonstances du départ.

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 28-03-2019 / créé le 02-04-2013