Loyer, charges et dépôt de garantie encadrés

Le propriétaire et le locataire sont soumis à des réglementations spécifiques pour l'établissement du bail, en particulier concernant le montant du loyer. Tout dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le logement meublé.

Le montant du loyer d’un meublé est encadré

Pour fixer le montant du loyer, il faut distinguer si le logement meublé se situe dans une zone géographique tendue ou détendue du point de vue de l'équilibre entre l'offre et la demande de logements. Le but est de limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail.

Pour savoir si une commune se situe dans une zone tendue ou détendue vous pouvez utiliser un simulateur dans lequel vous inscrivez le nom de la commune concernée.

En zone détendue : les communes ne sont pas soumises à l'encadrement des loyers. Le loyer initial du logement meublé est fixé librement avec votre propriétaire.

En zone tendue : le loyer d'un logement ne peut pas être fixé entièrement librement et doit respecter un plafond.

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué à la hausse ou à la baisse selon certaines conditions :
- Réévaluation du loyer à la hausse lorsqu'il était manifestement sous-évalué à l'appui de références comparables et sous réserve de respecter la procédure.
Toutefois, à Paris et dans certaines communes, l'augmentation d'un loyer sous-évalué ne peut pas excéder certaines limites.
- Réévaluation du loyer à la baisse à Paris à l'initiative du locataire lorsque le montant fixé dans le contrat de bail (hors complément de loyer s'il en existe un) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

Lors de la remise en location du logement, la fixation du loyer est encadrée différemment selon deux situations :

• Le logement a été loué au cours des 18 derniers mois : dans ce cas le propriétaire ne peut pas imposer un loyer supérieur à celui pratiqué lors de la dernière location. Mais si l'ancien loyer n'a pas été révisé depuis 12 mois, le propriétaire peut le faire évoluer en se basant sur ce que l'on appelle l'indice de référence des loyers. Le propriétaire pourra se défaire de cet indice uniquement s'il a effectué des travaux importants dans le logement ou si l'ancien loyer était manifestement sous évalué.
• Le logement n'était pas loué depuis plus de 18 mois : le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. 

Une taxe sur les loyers élevés

La liberté du bailleur pour fixer le montant du loyer a des limites. Une taxe s’applique à ce que l'on appelle les “micrologements” (c'est-à-dire qui ont une superficie inférieure ou égale à 14 m²) qui se situent dans des villes en pénurie de logement (Paris et sa banlieue, la Côte d’Azur…). Elle concerne les locations vides ou meublées, d'une durée d'au moins 9 mois : les locations d’étudiants sont clairement visés.

Le bailleur sera taxé si le loyer est jugé excessif : en l’occurrence, si le loyer hors charges dépasse un plafond qui a été fixé uniformément pour 2018 à 41,95 € par mètre carré de surface habitable par mois.

Des charges librement fixées

Les charges sont les sommes payées par le locataire en plus du loyer : dépenses l’électricité des parties communes de l’immeuble, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…

En matière de location meublée, il convient de s’en remettre à ce qui est prévu par le bail. Celui-ci peut prévoir un paiement des charges au forfait (somme fixe ou pourcentage du loyer) ou "au réel" (correspondant aux dépenses réelles) auquel cas le bailleur doit vous remettre les justificatifs des charges qui vous sont imputées.

Bail signé avant le 27 mars 2014 :

• Paiement au forfait : le forfait couvre alors l'ensemble des charges et le propriétaire ne peut pas récupérer d'autres dépenses auprès de vous, par exemple en cas de surconsommation d'eau. Aucun justificatif n'est à fournir pour justifier le forfait.
• Paiement au réel : le bailleur est alors tenu de justifier les dépenses à l'appui de documents (factures par exemple).

Attention ! Si le bailleur inscrit dans votre contrat de bail une clause exigeant le paiement des impôts qu'il doit normalement payer comme la taxe foncière, ou de travaux non locatifs (réparations urgentes non imputables à une faute du locataire par exemple), considérez cette clause comme abusive.

Bail signé depuis le 27 mars 2014 :

• Paiement au forfait : le montant est établi sur la base de la liste des charges locatives et peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.

Attention ! Le système du forfait ne permet pas de procéder à des régularisations ou compléments ultérieurs.

• Paiement au réel : le bailleur doit justifier les dépenses et la régularisation annuelle des charges s'il en effectue une. Cette régulation est basée sur la comparaison du total des provisions versées par les locataires avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.

A noter. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire et, dans le cas contraire, demander un complément.

Attention aux réparations et travaux !

Les réparations du logement meublé sont à la charge du locataire. Dans les contrats de location meublée, aucun texte ne fixe la liste de ces réparations. Si vous ne faites pas attention, toutes sortes de réparations très coûteuses pourraient donc être laissées à votre charge : toitures, ravalement de façades, rénovation des ascenseurs…

Si vous vous trouvez en présence de ce type de clauses et que le bailleur refuse de les modifier, mieux vaut ne pas signer le bail, que prendre le risque d’avoir à faire face à ces dépenses difficiles à assumer. Le mieux est de demander que la liste applicable aux locations vides (décret n° 87-712 du 26 août 1987) soit présente dans votre contrat de location.

Le dépôt de garantie : illimité…

• Bail signé avant le 27 mars 2014 : aucune limite n’est donnée légalement au dépôt de garantie. C’est donc le bailleur qui fixera le montant du dépôt (1, 2, 3 mois de loyer, voire beaucoup plus) et les conditions de sa restitution. Si le bailleur exige un dépôt de garantie, il doit le mentionner dans le contrat de bail en précisant son montant.

Attention ! La clause qui prévoit le prélèvement, sur le dépôt de garantie, de différentes indemnités dues en raison de “violation des clauses et conditions du bail sans justificatif et sans jugement” est abusive. Une telle clause est donc sans effet.

• Bail signé à partir du 27 mars 2014 : le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges. Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail.

Attention ! Aucun dépôt de garantie ne peut vous être réclamé si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple) Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 27/03/2019 / créé le 18-04-2012