Loyer pour une location vide : modalités de paiement, date, augmentation...

Si votre bailleur demande une augmentation en cours de location, à ne pas confondre avec la révision annuelle, elle est encadrée et doit respecter des règles très strictes. Par contre, si vous découvrez en cours de bail que le bien loué est plus cher que des locations similaires sur le secteur, vous ne pouvez pas exiger de réduction de loyer.

Modalités de paiement du loyer

Le plus souvent, vous paierez  votre loyer par chèque. Le virement ou le prélèvement sur votre compte bancaire nécessite votre accord.

Bon à savoir. La loi interdit au bailleur de vous imposer le prélèvement comme seul moyen de paiement.

Date de paiement du loyer

La date est mentionnée dans le bail. Le plus souvent, le loyer et les charges sont payés chaque mois, en début de mois pour le mois à venir ("à terme échu"). Mais rien n’interdit au locataire et au bailleur de prévoir un paiement "à terme à échoir" (en fin de mois pour le mois qui vient de s’écouler) ou une autre périodicité (tous les 2 mois, tous les 3 mois...).

Dans tous les cas, vous avez toujours la possibilité de revenir à un paiement mensuel, qui ne peut être refusé par le bailleur.

Quittance de loyer : demandez-la

La quittance de loyer est un document important et utile pour d’autres démarches administratives. N’hésitez pas à la réclamer à votre bailleur. Il doit vous la transmettre gratuitement, dès lors que vous lui en faites la demande. Elle doit être signée par le bailleur ou son représentant (administrateur de biens) et mentionner le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Augmentation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail

La loi Alur a établi une liste des villes dîtes en "zone tendue", à savoir des villes où l'offre de logement est largement inférieur à la demande, zones au sein desquelles les loyers augmentaient donc de façon régulière. Il s'agit d'agglomérations comme Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Paris, Sète, Strasbourg, Toulon ou Toulouse (liste non exhaustive). Dans ces territoires, en dehors des logements conventionnés, les loyers des logements vides (ou meublés) remis sur le marché sont encadrés.

Pour les zones tendues, lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué à la hausse ou à la baisse selon certaines conditions :
- Réévaluation du loyer à la hausse lorsqu'il était manifestement sous-évalué à l'appui de références comparables et sous réserve de respecter la procédure.
Toutefois, à Paris et dans certaines communes, l'augmentation d'un loyer sous-évalué ne peut pas excéder certaines limites.
- Réévaluation du loyer à la baisse à Paris à l'initiative du locataire lorsque le montant fixé dans le contrat de bail (hors complément de loyer s'il en existe un) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

Lors de la remise en location du logement, la fixation du loyer est encadrée différemment selon deux situations :

• Le logement a été loué au cours des 18 derniers mois : dans ce cas le propriétaire ne peut pas imposer un loyer supérieur à celui pratiqué lors de la dernière location. Mais si l'ancien loyer n'a pas été révisé depuis 12 mois, le propriétaire peut le faire évoluer en se basant sur ce que l'on appelle l'indice de référence des loyers. Le propriétaire pourra se défaire de cet indice uniquement s'il a effectué des travaux importants dans le logement ou si l'ancien loyer était manifestement sous évalué.
• Le logement n'était pas loué depuis plus de 18 mois : le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. 

Si vous souhaitez augmenter votre loyer au motif que celui-ci était sous-évalué, la procédure est stricte. La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50% de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaux au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Dans le reste du pays, La possibilité pour le bailleur d’augmenter votre loyer au moment du renouvellement du bail est également encadrée. Il doit notamment respecter certaines règles :

• Il ne peut le faire qu’au moment du renouvellement du bail, à l’issue des 3 ou 6 ans. Il lui est donc impossible de le faire en cours de bail.
• Il doit vous prévenir au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou vous le signifier par acte d'huissier.
• Dans la notification de sa proposition de réévaluation, le propriétaire doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (de l'article 17-2 de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
• Il doit apporter la preuve que votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables de votre quartier. En particulier, il doit vous fournir au moins 6 références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, 3 références dans les autres zones géographiques. Attention : les références doivent comprendre certaines mentions.

Vous acceptez la proposition d’augmentation de loyer
Si vous acceptez, vous devez alors répondre dans les quatre mois suivants la réception de la proposition. Le nouveau loyer s’appliquera à compter du renouvellement du bail.

Vous refusez l’augmentation de loyer
Saisissez la commission départementale de conciliation pour trouver un accord en expliquant votre refus. Adressez un dossier à son secrétariat en courrier recommandé avec accusé de réception.
Au cas où le litige subsiste, seul le juge d’instance pourra trancher de manière définitive, et fixer, s’il y a lieu, un nouveau loyer. Il doit être saisi impérativement avant le terme du bail.

Réévaluation du loyer

La révision annuelle est prévue par une clause dans votre contrat de location. En l’absence de cette clause, le bailleur ne pourra pas réévaluer le loyer qui restera alors identique jusqu’à la fin du bail.
Cette augmentation intervient une fois par an, à la date anniversaire du bail.
Elle est calculée en fonction de l’évolution de l’indice Insee "de révision des loyers" (IRL), disponible sur le site de l’Insee. L’augmentation n’est généralement pas très importante, mais n’hésitez pas à vérifier que le bailleur n’a pas commis d’erreur de calcul. Pour connaître le mode de calcul rendez-vous sur le site de l'Insee.

Modification du loyer en cas de travaux d’amélioration
Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais.
Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Exemple :
Si le locataire construit un garage ou installe une cuisine aménagée, il peut être prévu une diminution du loyer.
Si le propriétaire a prévu dans une clause particulière l’amélioration de son logement (aménagement de combles en chambre, création d’une salle de bain), il peut prévoir via cette clause, une augmentation du loyer lorsque les travaux auront été effectués.
Si vous n’avez pas demandé ou obtenu l’accord du bailleur pour effectuer des travaux d’amélioration, il est en droit de vous demander de remettre en l’état au moment de votre départ.

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 28-03-2019 / créé le 03-04-2013