Colocation en bail unique : soyez vigilant !

Vous avez trouvé un logement à partager à deux, trois ou quatre et, comme pour toute location, vous vous apprêtez à signer un bail. Le propriétaire vous propose de cosigner un bail unique. À quoi cela vous engage-t-il ? Quels seront vos droits et vos obligations vis-à-vis de votre propriétaire et de vos colocataires ? 

Bon à savoir. Un contrat de colocation répond à des règles précises qui sont différentes selon que le logement loué est vide ou meublé.

Colocation en bail unique, loyer unique

Vous signez ensemble un bail unique sur lequel figurent les noms des colocataires. Ce contrat indique le montant total du loyer. C’est à vous de décider quelle part du loyer, des charges et des réparations locatives, chacun prendra en charge : le tiers par exemple, si vous êtes trois mais vous pouvez également convenir d’une répartition inégale si vous disposez de surfaces différentes.

C’est le même principe que pour les autres frais de la colocation : électricité, accès Internet... Tout va bien tant que chacun paie sa part en temps utile...

Depuis le 1er août 2015, le bail qui s'applique pour chaque contrat de colocation d'un logement loué à titre de résidence principale doit être conforme au régime juridique propre à chaque type de logement. Par exemple, pour une colocation dans un logement meublé, le bail doit respecter la réglementation applicable au logement meublé. Idem pour un logement vide ou pour un logement HLM (décret du 29 mai 2015).

Attention ! Si votre bail comporte une clause de solidarité ou une clause d’indivisibilité, vous êtes alors engagé à payer la totalité du loyer et non pas uniquement votre part. Ce qui signifie que si vos colocataires ne paient pas, le bailleur est en droit de vous demander la totalité du loyer. Il peut se retourner contre l'un des colocataires ou tous. Votre seul recours : vous retourner par la suite contre vos colocataires.
Traquez les clauses de solidarité et d’indivisibilité dans votre contrat !
On trouve ces clauses dans la plupart des colocations avec un bail unique, mais elles ne sont pas toujours mentionnées de façon claire dans votre bail : méfiez-vous ! Rappelez-vous qu’en présence de telles clauses vous êtes responsables du paiement de la totalité du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail. Au moindre doute, renseignez-vous et ne signez pas tant que le propriétaire n’a pas répondu à toutes vos questions.

Colocation en bail unique : prévenez votre caution !

Comme pour toute location, le bailleur peut vous demander une caution : c’est une personne qui s’engage à payer votre part de loyer si vous ne le faites pas. Le bailleur peut demander une caution par colocataire ou une caution qui s'engage pour plusieurs colocataires.

Depuis le 27 mars 2014, l'acte de cautionnement doit établir certaines mentions :
- si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier le colocataire qui bénéficie de sa garantie,
- si la caution s’engage au profit de plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, la personne dont le départ mettra fin à son engagement.
Attention ! sans précision de l'une de ces mentions, l’acte de cautionnement est nul.

 

Clause de solidarité entre colocataires

Vous avez signé votre bail avant le 27 mars 2014 : Si cette mention figure sur votre contrat, vous êtes solidaires du paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail, même si vous quittez la colocation.
Exemple : vous avez emménagé avec trois de vos amis dans une location vide depuis le 1er avril 2014. Vous avez signé un bail d’une durée de 3 ans. Vous souhaitez quitter le logement le 1er juillet 2015.
Si, après le 1er juillet, vos anciens colocataires ne payent pas le loyer, le bailleur pourra vous demander de payer le loyer et ce, jusqu’au 1er avril 2017 (date anniversaire du bail).

Bon à savoir. Si vous avez payé la part de loyer des autres colocataires vous pouvez vous retourner contre eux pour récupérer votre argent.

Vous avez signé votre bail à partir du 27 mars 2014 : si cette mention figure dans votre contrat, votre caution prend fin à la date d’expiration du délai de préavis que vous avez déposé, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, l’engagement de votre caution prend fin, au plus tard, dans un délai de six mois à compter de la fin du délai de préavis.

Colocation : contrat unique, devoirs communs !

Assurance
Vous devez souscrire un contrat multirisque habitation. Vous avez plusieurs options :
- souscrire un contrat unique, auquel cas, le contrat d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires,
- souscrire un contrat individuel par colocataire
- préciser dans le contrat de bail de la colocation d'une clause expresse qui prévoit la souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte des colocataires. Le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur à chaque paiement du loyer.

Taxe d’habitation
À bail unique, taxe d’habitation unique. À vous de vous en répartir le paiement. Ne traînez pas si vous ne voulez pas payer de pénalités de retard.
Attention ! Elle peut être établie au nom de n’importe lequel d’entre vous, c’est alors lui qui est responsable du paiement vis-à-vis de l’administration fiscale.

Aide au logement individualisée
Ses conditions d’attribution sont les mêmes que pour une location ordinaire. Elle est calculée en fonction de la part du loyer que vous payez réellement.
Chacun de vous doit faire sa propre demande auprès de la CAF.

Organisation de votre colocation
Vous avez signé un seul bail, vous êtes chez vous et vous êtes libres d’organiser votre colocation comme bon vous semble. Vous transformez le salon en chambre, votre propriétaire ne peut pas vous en empêcher.
Conseil. Profitez de l’euphorie de la découverte pour fixer un minimum de règles entre vous pour que colocataires et solidaires ne riment jamais avec adversaires.

Un seul dépôt de garantie, un seul état des lieux

À la signature du bail, vous devez tous être présents lors de l’état des lieux “d’entrée”. D’ailleurs, si votre propriétaire “oublie” de le réaliser, exigez-le !
Pour le dépôt de garantie, chacun paie sa part à l’entrée.

Attention ! Ce n’est qu’au départ du dernier locataire que le propriétaire effectue l’état des lieux “de sortie” et restitue tout ou partie du dépôt de garantie collectif, selon l’état du logement. Si vous quittez le logement avant, arrangez-vous avec vos colocataires pour qu’il vous restitue votre part. S’ils refusent, gardez le contact et réclamez votre argent à leur départ.

Congé donné par le propriétaire

En respectant les délais légaux et les conditions fixées par la loi, le bailleur peut décider de ne pas renouveler votre bail. Plus de détails : “Locataire d'un logement vide : votre propriétaire vous donne congé” et “Location meublée : un contrat béton ou rien”.

Attention ! Si une clause de solidarité vous lie, chacun de vous peut être l’interlocuteur unique du bailleur pour le congé comme pour le reste. Le propriétaire n’est donc pas dans l’obligation de vous adresser un courrier à chacun. Veillez à bien faire circuler les informations !

Congé donné par l’ensemble des colocataires

Vous souhaitez partir tous en même temps : vous devenez prévenir votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 3 mois avant si vous occupez une location vide et 1 mois pour une location meublée.

Deux solutions : chacun de vous donne son propre congé ou vous écrivez un courrier commun qui porte obligatoirement tous vos noms et signatures.

Bon à savoir. En cas de solidarité, le propriétaire peut restituer le dépôt de garantie à n’importe lequel des colocataires.

Congé donné par un seul colocataire

Si vous décidez seul de quitter la colocation, vous devez en avertir le propriétaire en respectant les délais légaux (1 ou 3 mois en fonction du type de logement et de votre situation).
Pour les autres colocataires : le bail se poursuit sans modification. Toutefois, si un nouveau locataire est trouvé, il doit signer un avenant au contrat avec le bailleur. Tentez de négocier qu’il reprenne votre dépôt de garantie mais ça n'est pas une obligation pour lui. S'il n'accepter pas, vous devrez gérer ce point avec les autres colocataires.

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 25-02-2019 / créé le 16-04-2013